Исковое заявление о расторжении договора аренды земельного участка: образец, основания для подачи, процедура

Исковое заявление о расторжении договора аренды земельного участка: образец, основания для подачи, процедураДоговор аренды земельного участка расторгается по окончании срока его действия. На практике возможны случаи, когда одна из сторон желает расторгнуть его досрочно.

Цивилизованное решение — взаимное согласие на разрыв контракта, но не всегда получается решить вопрос положительно с обеих сторон.

Каковы нюансы и особенности расторжения в добровольном порядке и через суд? Рассмотрим в статье различные варианты завершения договора об аренде земли.

Законодательство

Процессы расторжения соглашений, независимо от их типа, регулируются Гражданским и Земельным кодексами. Заключение контракта найма земли завершается по основаниям, предусмотренным гражданской законодательной властью.

Условия, порядок разрыва сделок, касаемых участков земли, обозначены в Земельном кодексе РФ.

Исковое заявление о расторжении договора аренды земельного участка: образец, основания для подачи, процедураВ соответствии со статьей 46 причинами заблаговременного завершение отношений выступают:

  • наличие судебного решения — когда владельцем территории является муниципалитет, а арендатором — гражданин;
  • решение одного из участников.

При разбирательстве и принятии окончательного решения суд руководствуется положениями ГК.

Пункт 3 ст. 46 земельного кодекса перечисляет основания, когда прекращение аренды недопустимо. Пункт 6 статьи 46 гласит, что при расторжении договора найма убытки за возведенные на участке строения арендатору не возмещаются.

Статья 610 Гражданского кодекса допускает прекращение арендных отношений в одностороннем порядке. Главное условие — своевременное извещение второй стороны.

По закону на это отводится 3 месяца, но участники вправе установить другой срок. Статья 450 (п. 2) ГК допускает расторжение сделки через суд. Статья 46 (п. 1) ЗК РФ содержит основания прекращения аренды земли по решению собственника участка.

В соответствии с установленными законодательными требованиями в отдельных случаях расторжение соглашения недопустимо. На основании Земельного кодекса нельзя разорвать арендные отношения, если это навредит состоянию участка. Недопустимо расторгать договор в период проведения с/х работ.

Государство и муниципальная власть являются основными владельцами территорий. Они заинтересованы в сдаче участков в наем. Часто возникают обстоятельства, побуждающие к прекращению арендных отношений.

Обозначенные в ГК и ЗК основания для разрыва сделки не окончательные — стороны имеют право дополнить их при подписании договора.

Исковое заявление о расторжении договора аренды земельного участка: образец, основания для подачи, процедураЕсли сроки контракта не истекли, допускается досрочное расторжение договора:

  • по обоюдному соглашению сторон;
  • через суд по решению одного из участников;
  • изъятие территории для госнужд;
  • по инициативе одной из сторон по основаниям, описанным в соглашении.

Главное основание — окончание срока действия договора. Инициатива расторжения может исходить от арендодателя или нанимателя.

Смерть нанимателя не относится к основаниям прекращения сделки — право найма переходит к наследнику по закону.

В одностороннем порядке по инициативе арендодателя

Во 2 – й части 619 статьи Гражданского кодекса перечислены причины досрочного прекращения договора аренды, исходящие от арендодателя.

К ним относятся:

  • ухудшение имущества при использовании земли;
  • эксплуатация территории с нарушениями;
  • не проведение обязательных работ, предусмотренных договором;
  • нарушение обязательства по уплате за аренду.

При подписании соглашения стороны могут указать и другие основания.

https://www.youtube.com/watch?v=zXE2iU-n8ec

Даже если на арендуемом участке наниматель возвел постройки, это не является препятствием к расторжению контракта.

По решению арендатора

Положения ГК допускают возможность прекращения арендных отношений по решению нанимателя. Причин этому несколько:

  • несоответствие реальному состоянию земли, указанному в соглашении;
  • скрытие владельцем недостатков территории;
  • нарушение сроков передачи земли;
  • препятствие эксплуатации участка.

В договоре могут быть предусмотрены иные причины.

Расторжение по обоюдному согласию

Исковое заявление о расторжении договора аренды земельного участка: образец, основания для подачи, процедураРасторжение соглашения по решению сторон не представляет сложностей. Причины разрыва контракта может не указываться.

Участникам достаточно оформить и добровольно подписать дополнительное соглашение. Его необходимо зарегистрировать в Росреестре.

В соглашении указываются различные условия, к примеру, нанимателю дается время для выведения имущества из участка, или расторжение произойдет после уплаты определенной суммы. Условия не должны противоречить закону.

Даже если на арендуемом участке наниматель возвел постройки, это не является препятствием к расторжению контракта.

Расторжение по решению суда

Быстрый способ расторгнуть договор найма — односторонний отказ. Но законодательная власть допускает это в исключительных ситуациях. Если обоюдного согласия достичь не удалось, необходимо обратиться в суд.

Основания для разрыва контракта судом:

  • нарушение условий соглашения контрагентом;
  • существенное изменение обстоятельств;
  • прочие основания, предусмотренные договором.

При досрочном прекращении аренды судьей по требованию одного из участников определяются последствия расторжения сделки с учетом честного раздела затрат, понесенных при исполнении соглашения.

Когда судебное решение будет вынесено, наниматель обязуется вернуть землю в изначальном состоянии — в том, в каком брал в аренду. Если арендодателя все устраивает, претензии отсутствуют, оформляется акт приема – передачи.

Если при использовании арендатором качество земли было улучшено, владелец обязан компенсировать расходы на облагораживание территории. Госпошлина за расторжение договора не уплачивается.

Порядок расторжения

Исковое заявление о расторжении договора аренды земельного участка: образец, основания для подачи, процедураКак и любой другой договор, соглашение об аренде ЗУ расторгается по инициативе одной из сторон, по обоюдному согласию или по постановлению суда.

Для расторжения сделки необходимо придерживаться алгоритма:

  1. Составить уведомление для второго участника (при одностороннем разрыве).
  2. Прийти к согласию и заключить соглашение о досрочном расторжении договора найма.
  3. Если согласия не удалось достичь, обратиться в суд.

При прекращении арендных отношений право собственности на участок переходит к прежнему владельцу.

Арендатор имеет право выкупить землю.

Составление и отправка уведомления

Изъявив желание расторгнуть договор найма, одна сторона оповещает вторую в сроки, обозначенные соглашением. Извещение оформляется в письменном виде с указанием причины прекращения сделки.

Рекомендуется направлять его заказным письмом с перечнем вложенных документов и необходимостью подтверждения факта его получения. Ответ от второго участника контракта должен поступить в течение не более 1 месяца.

Варианты исхода событий:

  1. Второй участник согласен с нарушением и обязуется исправить положение в указанный срок. Необходимо получить от него письменный ответ. Если в течение отведенного времени ситуация не будет исправлена, инициатор расторжения вправе обратиться в суд.
  2. Вторая сторона не согласна с нарушением и выдвигает встречные обвинения.
  3. Ответчик согласен с расторжением — оформляется дополнительное соглашение.
  4. Второй участник не отвечает на уведомление — инициатор обращается в суд.

Если партнеры не сумеют прийти к согласию, подготавливается исковое заявление в суд.

  • Скачать бланк искового заявления
  • Скачать образец искового заявления

Досудебное урегулирование

Исковое заявление о расторжении договора аренды земельного участка: образец, основания для подачи, процедураЕсли сторонам удалось договориться о расторжении без привлечения суда, составляется соглашение.

В документе указывается:

  • что является предметом договора;
  • данные сторон;
  • каковы основания расторжения сделки;
  • каков размер компенсации за причиненный ущерб (при наличии).

Соглашение скрепляется подписями участников.

Если досудебное урегулирование не удалось, стороны обращаются в суд с исковым заявлением. Споры рассматривает районный или арбитражный суд (для юридических лиц и предпринимателей). Иск подается по месту проживания ответчика или расположения участка.

Указываются:

  • название суда;
  • данные сторон;
  • реквизиты договора;
  • ссылка на пункт соглашения, который был нарушен или не выполнен;
  • подтверждение нарушения;
  • удостоверение обстоятельств, которые не помогли урегулировать спор (информация об отправке извещения).

К иску следует приложить договор аренды, квитанцию об оплате пошлины (300 р. для физических лиц и 6 тысяч для юридических). Заявление рассматривают в течение двух месяцев. Решение вступает в силу через 10 дней после вынесения.

Возможные сложности и последствия

Основное последствие — возмещение убытков. Если земля использовалась нанимателем не по назначению, и состояние почвы ухудшилось, необходимо оценить размеры причиненного вреда. По итогам независимой экспертизы арендатор может понести убытки в размере полной стоимости участка.

https://www.youtube.com/watch?v=2Xqh9BbPy7s

После расторжения договора законодательством предусмотрены юридические его последствия:

  • арендатор лишается возможности использования территории;
  • арендодатель лишается возможности получения платы за землю.

Если у сторон имеются претензии, незаконченные расчеты, подается новый иск в суд.

Порядок и особенности расторжение договора аренды земельного участка

В практике имущественных отношений нередки случаи, когда в сохранении договора аренды более нет необходимости, или же ее не видит одна из сторон. В таком случае участники отношений могут его расторгнуть. Как расторгнуть договор аренды земельного участка по инициативе арендатора?

Самый простой и разумный способ — это добровольное соглашение, но не всегда стороны могут прийти к консенсусу, тогда остается судебный порядок разрешения конфликта.

Читайте также:  Образец искового заявления о взыскании долга по договору займа: как составить и подать

Законодательство

Обстоятельства, являющиеся основаниями для расторжения договора аренды, описаны в статьях 619 и 620 ГК.

Дополнительные условия, относящиеся к прекращению аренды земельных участков, описаны в статьях 45 (п.2) и 46 Земельного кодекса. Особое внимание стоит уделить Комментариям к ст. 46 ЗК, где указывается на связь положений этой статьи с положениями статей Гражданского кодекса.

Причины

Исковое заявление о расторжении договора аренды земельного участка: образец, основания для подачи, процедура

Но есть ряд разновидностей аренды, у которых законодательно установлен максимальный срок соглашения (например, аренда для изыскательских работ).

Досрочное прекращение договора возможно при достижении письменно оформляемого соглашения. Законодательство не регламентирует возможные причины расторжения договоров в случае взаимного согласия, но в тексте соглашения желательно их указывать.

При отсутствии соглашения договор досрочно расторгается только через суд. Причины, позволяющие это сделать, строго регламентированы гражданским и земельным законодательствами. Есть причины, актуальные для обеих сторон, а есть ряд причин, актуальных только для арендатора или арендодателя.

Исковое заявление о расторжении договора аренды земельного участка: образец, основания для подачи, процедура

  • Существенное изменение обстоятельств. Судом во внимание принимаются такие изменения, которые делают условия договора бессмысленными, лишенными оснований и не приносящими выгоды для стороны, на которую она рассчитывала при заключении договора. Для суда важно, чтобы стороны изначально не могли предусмотреть изменения обстоятельств, а также не могли их преодолеть при соблюдении требуемой характером договора осмотрительности.
  • Существенное нарушение договора. В контексте земельных отношений можно привести такие примеры, как невозможность ведения на участке определенных договором видов хозяйственной деятельности в силу его ненадлежащего состояния и иных характеристик, порча объектов имущества.
  • Изъятие участка государством для особых нужд, указанных в статьях 51 и 55 ЗК.

Исковое заявление о расторжении договора аренды земельного участка: образец, основания для подачи, процедура

  • Использование предоставленного имущества с нарушениями оговоренных условий;
  • Просрочка внесения платежа за аренду в течение более двух месяцев;
  • Нанесение экологического вреда почвам и растительности (при этом условии действие договора не прекращается во время проведения сельскохозяйственных работ);
  • Использование земель с целями, отличными от указанных в договоре;
  • Неиспользование участка для строительства, если он был арендован с этой целью, в течение трех лет (срок может быть изменен в договоре);

Причины, актуальные для арендатора:

  • Непредоставление имущества в пользование или создание препятствий для его целевого использования;
  • Наличие у имущества дефектов и недостатков, не оговоренных в договоре и необнаруженных в ходе осмотра перед передачей его в пользование;
  • Если арендодателями выступают государственные органы или муниципалитет, то досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более 5 лет, возможно только при существенном нарушении его условий арендатором.

Порядок

Если у одного из контрагентов возникают претензии, являющиеся основаниями для расторжения договора, то он должен сформулировать их в письменном виде и отправить другой стороне.

Получатель претензии (арендующий) может подписать согласие с предложенными условиями, выразить несогласие с ними, а может не давать никакого ответа. В первом случае стороны заключают соглашение о расторжении договора.

Исковое заявление о расторжении договора аренды земельного участка: образец, основания для подачи, процедура

  • Данные контрагентов;
  • Данные о договоре, в том числе место и дата заключения.
  • Дата, с которой стороны обязуются считать договор расторгнутым;
  • Ссылка на положение договора, предусматривающее его расторжение, а также ссылки на регламентирующие этот процесс законы;
  • Условия расторжения, обязательства сторон после его свершения (если имеются);
  • Данные о возмещении материального ущерба и компенсации затрат (если таковые были), а также об отсутствии иных финансовых претензий;
  • Подписи контрагентов и их паспортные данные (данные юридического лица).

Соглашение нотариально заверяется. После его заключения оформляется акт сдачи-приемки участка, где сверяется состояние имущества перед началом срока аренды и после его истечения.

Для этого составляется исковое заявление о расторжении договора аренды земельного участка, отправляемое в районный суд по адресу ответчика.

Исковое заявление о расторжении договора аренды земельного участка: образец, основания для подачи, процедура

  • Наименование судебной инстанции;
  • Паспортные данные истца и личные данные ответчика;
  • Предмет иска, то есть требование о расторжении договора в соответствии с теми или иными условиями;
  • Доказательства, подтверждающие наличие этих условий;
  • Ссылки на законы, обосновывающие правомерность иска;
  • Подробные данные об арендуемом участке;
  • Требования о возмещении убытков (если имеются);
  • Перечень прилагаемых документов;
  • Дата составления и подпись истца.

К заявлению прикладываются копии договора аренды, документы, подтверждающие позицию истца, бланк уведомления о расторжении договора аренды с отказом ответчика или доказательство просрочки ответа на него, квитанция об оплате пошлины.

Различие между подачей иска со стороны арендодателя и подачей заявления со стороны арендатора заключается в указании оснований для расторжения договора и в прикладываемых документах.

Контрагентам выдается выписка о судебном постановлении, само постановление начинает действовать через 10 дней после принятия, через это же время договор признается официально расторгнутым. В этот срок можно апеллировать к высшим инстанциям с требованием пересмотра дела.

Возможные сложности

Проволочки могут возникнуть при конкретизации указанных в Лесном кодексеИсковое заявление о расторжении договора аренды земельного участка: образец, основания для подачи, процедура факторов расторжения договора. Так, формулировка «нанесение значительного экологического вреда» никак не уточняется законодателем. Любая хозяйственная деятельность наносит урон окружающей среде, и между определениями урона приемлемым и значительным лежит тонкая грань, которую не всегда удается соблюсти в судебной практике.

Не всегда договор земельной аренды автоматически прекращается при смерти арендатора. Как правило, право пользования землей переходит наследникам. Это может усложнить договорные отношения, в том числе и процесс их расторжения, так как наследник может не находиться в курсе дел, что влияет на его способность принимать экономически целесообразные решения.

При заключении договора условия его расторжения могут быть ужесточены по сравнению с условиями, указанными в Гражданском и Земельном кодексах. Например, для расторжения договора может считаться достаточной одинарная просрочка внесения арендной платы (против двух раз по ст. 619 ГК).

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Иск о расторжении договора аренды земельного участка

Обширная судебная практика не сделала иск о расторжении договора аренды земельного участка простым в рассмотрении. Все потому, что как и в любом земельном споре, значение имеет конкретная жизненная ситуация. И фактические обстоятельства дела. Обзоров Верховного суда по вопросам аренды очень много, что усложняет выбор “правильных” правовых норм.

Однако составить сам иск самостоятельно возможно. Как и изучить правовые нормы Гражданского кодекса РФ и Земельного кодекса РФ в сфере расторжения договора аренды земли.

Пример искового заявления о расторжении договора аренды земельного участка

  • В Чкаловский районный суд
  • г. Екатеринбурга
  • Истец: Федоров Евгений Сергеевич,

адрес местожительства: 620130, г. Екатеринбург, ул. Летняя, 28

  1. Ответчик: Департамент имущественных отношений г. Екатеринбурга,
  2. адрес: 620135, г. Екатеринбург,
  3. ул. Орджоникидзе, 28,
  4. ИНН 69647357469884

17 июля 2022 г. истец и ответчик по результатам аукциона заключили договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № 98 сроком действия на 5 лет для индивидуального жилищного строительства.

Истец является Арендатором, ответчик – Арендодателем в соответствии с Положением о Депратаменте имущественных отношений, постановление Администрации № 469847 от 20.01.2012г.

Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером 54:484:457694:11, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Свердловская, 11.

На момент проведения аукциона была скрыта существенная информация о предмете договора. Так, на момент размещения анонса аукциона и его проведения отсутствовала информация о факте прохождения через середину участка газопровода, давление 0,3 м.

Следовательно, с учетом действующих СНиП расстояние от фундамента моего планируемого к строительству жилого дома должно быть не менее 5 м. Фактически разместить дом с учетом требований о расстоянии до объектов капитального строительства соседей – невозможно.

Это подтверждает справка проектной организации.

В настоящее время установлен факт невозможности использования земельного участка по его назначению – для строительства индивидуального жилого дома. Что является основанием для расторжения договора аренды земельного участка в соответствии со ст. 620 ГК РФ.

Согласно п. 4 ст. 453 ГК РФ в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60).

Читайте также:  Оставление искового заявления без движения: причины, действия истца для дальнейшего рассмотрения

Истец обращался к ответчику в порядке ст. 452 ГК РФ с претензией о расторжении договора аренды (исх. от 20 августа 2022 г.), на что от ответчика поступил письменный отказ (прилагается).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 46 ЗК РФ, 620 ГК РФ, ст. 131-132 ГПК РФ,

Прошу:

  1. Расторгнуть договор аренды аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № 98 от 17.07.2022 г. (кадастровый номер 54:484:457694:11, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Свердловская, 11, общая площадь 678 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов) между Департаментом имущественных отношений г. Екатеринбурга и Федоровым Евгением Сергеевичем.
  2. Взыскать с Департамента имущественных отношений г. Екатеринбурга в пользу Федорова Евгения Сергеевича выплаченные в качестве арендной платы денежные средства в размере 25 000 руб.

Приложение:

  1. Квитанция об уплате госпошлины
  2. Уведомление о направлении ответчику копии иска
  3. Копия договора аренды, акта приема-передачи
  4. Заключение проектной организации
  5. Акт осмотра земельного участка
  6. Квитанции о внесении арендных платежей

15.10.2022 г. Федоров Федоров Е.С.

Основания подать иск о расторжении договора аренды земельного участка

Земля может принадлежать тому или иному лицу на основании разных форм собственности. Это и частная (граждане, организации), муниципальная, региональная, федеральная, государственная (собственность на которую не разграничено). От собственника зависит основания предоставления земли в аренду (договор, аукцион, торги), права и обязанности сторон, основания расторжения договора аренды.

Общие основания расторжения любого договора устанавливает Гражданский кодекс РФ. Как в иске о расторжении договора (ст. 451-452 ГК РФ). К общим основаниям отнесем и нормы части 2 Гражданского кодекса РФ, посвященной договору аренды (ст. 619-620 ГК РФ):

  • невнесение арендной платы 2 и более раз подряд
  • арендатор пользуется землей в нарушение целевого назначения, условий договора
  • существенно ухудшает состояние земли
  • арендодатель фактически не передал землю
  • состояние земли не соответствует условиям договора аренды и его целевому назначению
  • иные, установленные договором

Специальные – Земельный кодекс (ст. 45, 46):

  • возведение самовольной постройки
  • невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;
  • неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение 3 лет
  • изъятие для государственных нужд и т.д.

Составление и подача иска. Защита ответчика в суде

Действуют общие правила составления и подачи искового заявления в суд.

Обратите внимание! По данному спору предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования спора. Согласно ст. 452 Гражданского кодекса РФ требование в суд сторона может направить только при получении отказа расторгнуть договор (а также неполучение в срок ответа) от другой стороны. Поэтому до обращения в суд истец обязательно составляет претензию о расторжении договора.

В качестве приложений к иску обязательны квитанция об уплате госпошлины. Ее размер составляет как для исков неимущественного характера – 300 руб. для граждан и 6000 для организаций.

Также к иску истец прикладывает договор аренды, квитанции о внесении арендной платы, иные доказательства по гражданскому делу.

В зависимости от того, кто истец (арендодатель или арендатор), одновременно могут быть заявлены требования о взыскании арендной платы, убытков (госпошлину придется доплатить), судебных расходов.

Иск о расторжении договора аренды земельного участка рассматривают районные суды. Исключительная подсудность – по месту нахождения земельного участка. В деле нередко проводятся экспертизы, когда требования связаны с порчей земли, ухудшением ее качеств и т.д.

Что может сделать ответчик? Представить свои возражения, отзыв на иск. Обратите внимание на новый пакет законодательных инициатив по договору аренды в связи с распространением коронавирусной инфекции COVID-2019.

Арендаторам разрешат досрочно отказаться от договоров. Отсрочка и рассрочка по арендной плате практически перестали быть правом, а стали обязанностью Арендодателя.

Однако и арендодатель может ссылаться на злоупотребление право и сложившейся ситуацией.

Суд рассматривает дела по искам о расторжении договора аренды земельного участка в общем порядке, а решение станет основанием внести соответствующую запись в единый государственный реестр недвижимости (когда договор зарегистрирован).

Основания и порядок расторжения договора аренды земельного участка. Как признать недействительным?

Аренда земельного участка – это довольно выгодный и популярный способ заработать деньги на собственности, которая никак не используется владельцами.

Нередки случаи, когда приходится расторгать договор досрочно по инициативе одной из сторон.

В статье пойдет речь о том, на каких основаниях возможна процедура и как оформлять нужные бумаги, а также мы разберем куда обращаться, если на добровольной основе договориться не получилось.

Основания для прекращения действия документа

Общие основания для расторжения любых договоров изложены в статьях 450—453 ГК РФ. Список причин для расторжения договора аренды ЗУ мы можем найти в статьях 45 (п. 2) и 46 ЗК РФ.

Договор аренды ЗУ расторгается по общим основаниям: закончился срок действия договора и он прекращает свою силу автоматически. Если не было указано конкретных сроков, то лицо, которое желает расторгнуть соглашение в одностороннем порядке, должно сообщить другой стороне о своем решении за три месяца.

Есть исключение: аренда ЗУ для изыскательных работ – у нее есть максимальный срок аренды и ее действие автоматически прекращается даже, если в договоре ничего не говорится о конкретной дате.

Если было достигнуто обоюдное соглашение по расторжению договора, то законодательство никак не указывает конкретные основания для подобной процедуры. Другими словами, если и арендатор, и арендодатель согласны прекратить действие договора, то они могут сделать это абсолютно свободно, без привлечения судебных органов.

Важно! Главное заключить письменное соглашение о расторжении договора, где написать конкретные причины, почему пришли к такому решению.

Если добровольного решения нет, то договор аренды расторгается только через суд. Тот рассматривает обращения о прекращении действия договора, как арендатора, так и арендодателя, на следующих основаниях:

  • Использование участка совершенно лишено смысла и не принесет выгод для одной из сторон, на которые она изначально рассчитывала при заключении договора.Главное доказать в суде, что вы не могли предсказать, что обстоятельства существенно изменятся и договор окажется бессмысленным, или же вы не могли их преодолеть при всем желании.
  • Участок или объекты имущества испорчены, из-за чего вести хозяйственную деятельность в рамках договора стало невозможно.
  • Участок используется не по целевому назначению, и арендатор систематически нарушает условия договора даже после многочисленных предупреждений.
  • В течение последних трех месяцев плата за аренду вносится с постоянным нарушением сроков, либо она вообще игнорируется.
  • Участок используется с нарушением санитарных норм, что привело к снижению его плодородности или нанесло урон окружающей среде.
  • Арендатор непредумышленно применил ядохимикаты и другие токсичные вещества для орошения и допустил порчу участка, а после отказывается проводить мероприятия по улучшению или сохранению почв.
  • Участок простаивает, и на нем не ведутся оговоренные в тексте договора работы в течение трех лет или установленного промежутка времени.
  • На участке возвели самовольную постройку, и арендатор игнорирует требования снести ее.
  • Землю сдали в субаренду, и это противоречит соглашению.
  • Был расторгнут договор комплексного освоения территории для этого участка из-за неисполнения арендатором своих обязательств.
  • Земельный участок оказался в зоне с особыми условиями использования территории и его дальнейшая эксплуатация по договору невозможна.
  • Арендодатель всячески препятствует использованию участка по условиям договора или вовсе запрещает им пользоваться.
  • Имущество оказалось низкого качества или в процессе эксплуатации были обнаружены недостатки или дефекты, о которых умолчал арендодатель.
  • ЗУ реквизирован государством по причине стихийных бедствий, аварий, эпидемий или иных обстоятельств чрезвычайного характера (см. статью 51 ЗК РФ).
  • Если арендодатель – это государство или муниципальные органы, то досрочное расторжение договора на срок более пяти лет возможно только, если арендатор существенно нарушает условия использования ЗУ.

Важно! Также особые основания могут быть специально прописаны в договоре.

Когда не допускается расторгнуть?

Договор аренды расторгнуть нельзя, если:

  • Это повредит состоянию объектов на территории ЗУ или самой почве.
  • Все происходит в период сельскохозяйственных работ, и прерывание их грозит повредить плодородному слою почвы.
  • Арендодатель умер, и все права на использование имущества перешли к его наследникам – это тоже не причина прекращения договора аренды.
Читайте также:  Узнать контакты участкового полицейского по адресу: способы

Процедура в случае соглашения сторон

  1. реквизиты;
  2. сведения о договоре;
  3. перечислить факты нарушения соглашения, законные основания;
  4. выдвинуть требование о расторжении соглашения.

Передать бумагу можно либо лично в руки, либо по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о получении. Последнее будет важно, если придется обращаться в суд.

Внимание! Получатель имеет право, как согласиться с претензиями, так и отвергнуть их, может и вовсе не давать никакого ответа. Если реакции не последует в течение 30 дней или ответ будет отрицательным, то дело решит только суд.

Если обе стороны решили расторгнуть сделку, то они составляют соглашение о прекращении договора аренды ЗУ. Оно составляется в свободной форме, но в его тексте обязательно:

  1. Указать данные сторон соглашения.
  2. Привести сведения о договоре, месте и дате его заключения и планируемое число расторжения.
  3. Обязательно сослаться на то, что договор прекращает свое действие из-за нарушения одного из его положений или по иной причине, а также упомянуть законы, которые это регламентируют.
  4. Условия расторжения и обязательства сторон после окончания процедуры (если нужно).
  5. Если причиной расторжения стал нанесенный материальный ущерб, то обговаривается форма возмещения всех издержек.
  6. Если ущерб был уже оплачен, то это тоже необходимо упомянуть.
  7. Стороны должны указать, что не имеют друг к другу иных финансовых претензий.
  8. Дата, подписи и паспортные данные сторон.

После того, как соглашение будет готово, его обязательно заверить у нотариуса и составить акт приема-передачи земельного участка, где будет указано:

  1. в каком состоянии передается ЗУ из рук в руки;
  2. есть ли изменения с момента начала действия договора аренды.

Договор можно расторгнуть в местном отделении Росреестра, подав заявление.

Как прекращается в одностороннем порядке?

Если договориться на общих условиях не получается, т.е.

на претензии вам не отвечают в течение 30-ти дней, или же отвергают все законные основания для расторжения договора, то единственным выходом будет обращаться в суд и ликвидировать соглашение в одностороннем порядке. Для этого нужно составить исковое заявление и передать его в районный суд по адресу земельного участка.

Внимание! Сбор доказательств для подтверждения своей правоты – это обязанность истца. Прежде, чем заниматься этим, лучше нанять опытного юриста, который поможет правильно составить заявление и собрать все документы.

В том случае, если суд удовлетворит иск, сторонам конфликта выдадут выписку с постановлением, по которому договор утратит силу через десять дней с момента принятия судебного решения. За этот срок решение можно обжаловать и возбудить новый иск.

Составление искового заявления

  1. В правом верхнем углу: полное наименование судебной инстанции, ФИО мирового судьи.
  2. Ниже данные истца и ответчика, цена иска.
  3. Заголовок: «Исковое заявление о расторжении договора аренды».
  4. В основной части объясняется предмет иска, основания и требования расторжения соглашения в соответствии с условиями в договоре и положениями законодательства – все следует сформулировать как можно точнее, чтобы в ходе судебного процесса не возникло разночтений.
  5. Также указываются:
    • Требования о возмещении убытков (если есть).
    • Данные о земельном участке.
    • На каком основании и на какой срок заключили договор.
    • Приводятся доказательства того, что ваши претензии соответствуют действительности.
  6. Прикрепляется перечень документов к заявлению.
  7. Ставится дата составления и подпись заявителя.

Необходимые документы

К заявлению требуется предоставить:

  1. Его копию.
  2. Копии договора аренды.
  3. Документы, подтверждающие правоту истца.
  4. Письменное уведомление о расторжении договора с отказом ответчика.
  5. Или доказательство того, что он не дал положенного ответа в течение 30-ти дней (им может послужить уведомление о вручении заказного письма).
  6. Квитанция об оплате госпошлины.

Оплата госпошлины

В суде взымается госпошлина. Если у истца нет претензий имущественного характера, то придется заплатить 400 руб. для физических лиц и 4 тыс. для юридических.

Справка! Если он планирует обязать ответчика возместить ему убытки, то размер госпошлины зависит от размера требуемой суммы – цены иска.

Если цена иска:

  • Меньше 20 тыс. руб: госпошлина составляет 4% от цены иска, но не менее 400 руб.
  • 20 001-100000 руб.: 800 руб. + 3%.
  • 100001-200000 руб.: 3 200 руб. + 2%.
  • 200001-1 000 000 руб.: 5 200 руб. + 1%.
  • Больше 1 млн. руб.: 13 200 руб. + 0,5%, но не более 60 тыс. руб.

Срок давности

Срок исковой давности – это временной промежуток, когда на сторону можно подать в суд для расторжения договора или принуждения его к исполнению обязательств.

На общих условиях он составляет три года с того дня, когда истец узнал, что его права нарушены, и он точно знает, кто должен ответить за правонарушение по закону.

Законодательством предусмотрен и более долгий специальный срок, но и он не может быть больше десяти лет.

Если подать иск после его истечения без уважительных причин, то суд имеет право отклонить исковое заявление.

Как признать недействительным?

Договор аренды ЗУ признается недействительным на общих основаниях в соответствии со статьями 166—179 ГК РФ по решению суда, либо независимо от него, если договор является ничтожным (абсолютная недействительность). В таком случае правовые последствия не предусмотрены, кроме тех случаев, когда сторонам требуется привести имущественное положение в первоначальный вид.

Внимание! Недействительность договора признается с момента его совершения.

Если по решению суда он считается недействительным, то ответчик обязан вернуть истцу все права на его имущество, либо возместить стоимость в случае порчи.

Основания для признания

Договор аренды может быть признан недействительным по следующим основаниям:

  1. Аренда земельного участка нарушает требования закона или правового акта, либо соглашение заключается в ущерб законных прав другого лица.
  2. Цель аренды – нарушение основ правопорядка и нравственности.
  3. Аренда прикрывает другую сделку, или если договор заключался без намерений создать правовые последствия для сторон.
  4. Распоряжение земельным участком ограничено в результате банкротства или он находится в залоге у банка.
  5. Сторона договора является недееспособной в следствии психического расстройства или по решению суда.
  6. Сторона – несовершеннолетний, не достигший восемнадцати лет, и сделка совершилась без согласия его родителей, усыновителей или законных попечителей.
  7. Договор заключался с участием юридического лица с целью, которая противоречит его деятельности.
  8. Сторона в момент соглашения не могла отдавать себе отчет в своих действиях и руководить ими.
  9. Сторона договора находится под влиянием существенного и явного заблуждения.
  10. Причина заключения договора – это акт насилия, понуждения или обмана.
  11. Суд может признать договор недействительным, если сторона была вынуждена заключить соглашение аренды в случае стечения крайне тяжелых обстоятельств.

Исковое заявление

  • В верхнем правом углу: наименование суда, ФИО мирового судьи, данные истца, ответчика и цена иска.
  • Заголовок: «Исковое заявление о признании договора аренды недействительным».
  • В основной части объясняется предмет иска:
    1. дата заключения договора и его положения;
    2. основания для признание соглашения недействительным с опорой на статьи из законодательства;
    3. факты, подтверждающие обоснованность претензий.
  • Далее должно содержаться требование, по которому ответчик обязан вернуть истцу все права на имущество и компенсировать его стоимость в случае порчи.
  • Привести просьбу суду признать договор между истцом и ответчиком недействительным, и поставить условия, по которым можно привести права сторон в первоначальный вид.
  • Перечень прилагаемых документов.
  • Дата и подпись истца.

К заявлению следует приложить:

  1. Его копию.
  2. Копию договора аренды.
  3. Доказательства, подтверждающие недействительность сделки.
  4. Квитанцию об оплате госпошлины.

Если есть возможность договориться со стороной соглашения полюбовно, то ею лучше воспользоваться.

Судебные разбирательства это сложное и тяжелое дело, и не всегда в итоге можно добиться того, на что надеялся. Прежде чем сдавать свой земельный участок в аренду, предусмотрите все возможные риски, чтобы в случае конфликта знать, как действовать и куда обращаться за правдой.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *